Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro – Revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e o Código do Notariado.
Código Civil, Art.ºs 1414.º a 1438.º – Propriedade Horizontal
Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro – Altera o regime de propriedade horizontal que consta no Código Civil e Código de Registo Penal
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro – Estabelece normas regulamentares do regime de propriedade horizontal
Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de outubro – Cria as contas poupança-condomínio
DEFINIÇÃO DE CONDOMÍNIO
Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e fracções autónomas.
QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS ? – ARTIGO 1421º CÓDIGO CIVIL
São comuns as seguintes partes do edifício:
– O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
– O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
– As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
– As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns:
– Os pátios e jardins anexos ao edifício;
– Os ascensores;
– As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro
– As garagens e outros locais de estacionamento;
– Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos proprietários.
Conclusão:
Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.
– Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
– Partes comuns (Propriedade de todos)
O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal.
QUEM DEVE OBEDECER ÀS NORMAS DO TÍTULO CONSTITUTIVO?
Todos os condóminos.
O TÍTULO CONSTITUTIVO PODE SER MODIFICADO?
Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da acta assinada por todos).
Sim, com as seguintes condicionantes:
– Deliberação da assembleia aprovando a alteração por maioria de 2/3;
– Licença de alteração de utilização emitida pela Câmara.
Sim, desde que atribua às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara ou se não fizer a individualização das fracções ou não lhes atribuir valor.
Pode, desde que continue a ser tratada como coisa comum.
Depende. Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização da fracção, a assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de 2/3 dar outro fim à fracção.
As normas do título constitutivo podem complementar a lei ou, em certos casos, afastar-se dela mas apenas com a permissão da lei; tem assim que respeitar sempre a lei.
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
Os proprietários individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os proprietários obrigados a pagar-lhe o prémio.
Sim. Deve a assembleia decidir sobre a actualização. Se não o fizer, o administrador tem que actualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de cosas imóveis.
É especialmente vedada aos condóminos:
– Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
– Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
– Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
– Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.
Sim. Para tal (I) não pode pôr em risco a segurança do prédio (II) tem de solicitar autorização à assembleia e esta tem de ser dada por maioria de 1/3 e (III) posteriormente, terá de solicitar à Câmara Municipal a licença.
– Informar o administrador do arrendamento efectuado, assim como da sua actual morada;
– Arrendar a fracção para o fim a que ela se destina, mencionado no título constitutivo;
– Informar o arrendatário da sua fracção das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento;
– O condómino proprietário da fracção é responsável perante o administrador pelos actos do arrendatário que violem a legislação ou o regulamento do condomínio;
– O condómino proprietário da fracção é obrigado a efectuar o pagamento dos encargos de fruição das partes comuns, excepto se for acordado entre o proprietário/senhorio e o arrendatário ficarem essas despesas a cargo deste último.
Em regra quem está obrigado a efectuar as despesas de condomínio é o proprietário/senhorio da fracção.
Para alterar essa regra tem de haver um acordo entre o proprietário/senhorio e o arrendatário.
Requisitos do acordo:
Tem de fazer parte do texto escrito do contrato de arrendamento ou fazer parte de um aditamento ao contrato.
As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio.
Obras prioritárias
As obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias.
Exemplos de situações que exigem obras imediatas:
– Fugas de gás na conduta do prédio;
– Rotura na canalização da água;
O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.
Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia para ser analisada e aprovada a actuação do condómino.
Os donos das fracções na proporção das suas quotas.
Obras de conservação e beneficiação
A conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.
Sempre que necessário.
O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos condomínios, pelo menos de oito em oito anos.
As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.
Uma situação pouco frequente é a destruição do edifício, mas que pode acontecer em consequência de uma catástrofe ou da sua idade avançada.
Em caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente pelo menos, 3/4 do seu valor, qualquer condómino poderá exigir a venda dos terrenos e materiais.
A venda será feita da forma que for determinado pela assembleia.
Se a destruição atingir uma parte menor do edifício pode a assembleia deliberar que o edifício deve ser reconstruído, devendo para o efeito deliberar por maioria do número de condóminos e por maioria do capital investido; situação especial de dupla maioria.
Os condóminos que não queiram a reconstrução poderão ser obrigados a vender as suas fracções a outros condóminos.
A assembleia é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).
Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por proprietários que representem 25% do valor do prédio.
Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos proprietários.
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fracção corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fracção; uma fracção com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fracção com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.
O regulamento do condomínio pode, no entanto, determinar que cada fracção tem direito a um voto.
Em regra, as decisões da assembleia são tomadas por maioria simples.
Excepções a esta regra:
I – Deliberações que exigem 2/3 do valor total:
– alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
– obras de inovação;
II – Deliberações que exigem unanimidade:
– Alteração do título constitutivo;
– Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a ¾ do seu valor total;
– Aprovação do regulamento do condomínio;
– Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.
Vemos, assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de recepção, até trinta dias após aprovação da acta.
Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.
Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.
A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes
Se o condómino não teve oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino informa a assembleia que o vai representar. Posteriormente, o condómino ausente ratifica, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos donos das fracções na proporção do seu valor (permilagem).
Excepções a esta regra:
– Se o título constitutivo determinar de outra forma;
– Se o regulamento previr outras situações;
– Se for aprovado em assembleia por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.
Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no título III A. 1).
Excepção a esta regra:
Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada – obras de natureza voluntária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.
DESPESAS COM OBRAS DE CONSERVAÇÃO E BENEFICIAÇÃO
1) REPARAÇÕES INDISPENSÁVEIS E URGENTES
Estas despesas ficam a cargo dos proprietários das fracções nos termos fixados no supra título III A. 1).
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer um dos proprietários das fracções tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os proprietários que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo.
Sim, terá que pagar o valor da quota de condomínio que lhe cabe, uma vez que para a lei o que conta é o uso que cada condómino pode fazer das coisas
comuns, e não o uso que efectivamente faça delas.
O administrador deverá interpor acção judicial contra ele, funcionando a acta da assembleia de condóminos que deliberou o pagamento desse valor, como título executivo.
Depende:
I – Se a necessidade das obras resulta da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua;
II – Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os proprietários.
A Administração de Condomínios da Servi XXI é a resposta aos problemas dos condóminos.
